Compendio estructurado del marco que rige qué se puede construir en un predio de Bogotá: POT (Decreto 555 de 2021), tratamientos, usos, edificabilidad con cifras, trámite de licencias y patrimonio. Es el cimiento sobre el que la app responde consultas concretas.
El Plan de Ordenamiento Territorial vigente de Bogotá es el Decreto Distrital 555 de 2021, llamado "Bogotá Reverdece 2022-2035", expedido el 29 de diciembre de 2021 con horizonte a 2035. Reemplazó al Decreto 190 de 2004. Fue suspendido de forma provisional a mediados de 2022 y recuperó plena vigencia el 5 de septiembre de 2022.
Ciudad de proximidad — la "Bogotá de los 30 minutos" —, reverdecimiento del territorio y territorialización del cuidado.
Ecológica Principal · Integradora de Patrimonios · Funcional y del Cuidado · Socioeconómica, Creativa y de Innovación.
| Norma | Qué regula |
|---|---|
| Decreto 555 de 2021 | El POT: estructuras, tratamientos, áreas de actividad, usos, obligaciones urbanísticas. |
| Decreto 466 de 2024 | Versión vigente del Anexo 5 (Manual de Normas Comunes): altura, aislamientos, antejardines, voladizos, sótanos, estacionamientos. clave |
| Decreto 603 de 2022 | Primera versión del Anexo 5 (sustituida por el 466/2024). |
| Decreto 099 de 2024 | Habitabilidad de vivienda (área mínima ~18 m² por unidad). |
El POT 555 reemplazó las antiguas 117 UPZ por 33 UPL (30 urbanas + 3 rurales), la escala intermedia entre la localidad y el barrio que operativiza la ciudad de proximidad. La edificabilidad concreta de cada predio se define por su UPL (mapas CU-5.4.2 a CU-5.4.33).
| Sector | UPL |
|---|---|
| Occidente | Fontibón · Engativá · Tabora · Salitre |
| Centro Ampliado | Chapinero · Barrios Unidos · Teusaquillo · Puente Aranda · Restrepo · Centro Histórico |
| Suroccidente | Tintal · Patio Bonito · Porvenir · Edén · Bosa · Kennedy |
| Suroriente | Arborizadora · Lucero · Tunjuelito · Rafael Uribe · San Cristóbal · Usme-Entrenubes |
| Norte | Britalia · Toberín · Usaquén · Niza · Torca |
| Noroccidente | Suba · Rincón de Suba · Tibabuyes |
| Rurales (100%) | Cerros Orientales · Cuenca del Tunjuelo · Sumapaz |
La UPL no reemplaza a las 20 localidades. La correspondencia exacta predio↔UPL se consulta en el mapa oficial de IDECA.
El tratamiento define cuánto y cómo se puede construir. El POT establece cinco, identificados con estos códigos oficiales:
| Código | Tratamiento | Dónde aplica | Densificación |
|---|---|---|---|
| D | Desarrollo | Predios urbanizables no urbanizados. Exige urbanización previa, cesiones y plan parcial sobre el umbral de área. | Alta |
| C | Consolidación | Zonas urbanizadas con estructura definida. Mezcla de usos obligatoria (~8% no residencial). | Moderada |
| R | Renovación Urbana | Zonas deterioradas/subutilizadas. Modalidades: reactivación y redesarrollo (plan parcial). | Alta |
| CO | Conservación | Inmuebles y sectores BIC. Niveles 1, 2 y 3. Requiere aval del IDPC. No demolición. | Muy limitada |
| MI | Mejoramiento Integral | Barrios de origen informal legalizados. Instrumento "Plan Vecinos". | Limitada |
El POT define tres áreas de actividad en suelo urbano. Cada una fija qué usos son permitidos (P), condicionados (C) o prohibidos.
| Área de actividad | Subcategorías | Vivienda | Alto impacto |
|---|---|---|---|
| Estructurante (AAE) | Receptora de VIS (AAERVIS) · Receptora de Actividades Económicas (AAERAE) | Permitida | En corredores/polígonos |
| De Proximidad (AAP) | Generadora (AAPGSU) · Receptora de Soportes Urbanos (AAPRSU) | Uso principal | Prohibido en residencial |
| Grandes Servicios Metropolitanos (AAGSM) | — | Solo con compra de derechos | Zona de acogida |
| Tipo | Área construida | Condición de localización |
|---|---|---|
| Tipo 1 | < 500 m² | Menor exigencia; hasta ~100 m² sin restricción de frente vial. |
| Tipo 2 | 500 – 4.000 m² | Frente a malla vial arterial o intermedia. |
| Tipo 3 | > 4.000 m² | Frente a malla arterial; suele no permitirse en Proximidad. |
Aquí están los números concretos del Anexo 5 (Decreto 466 de 2024). Con estas tablas la app calcula retiros y voladizos a partir de la altura del proyecto y el perfil de la vía.
Se organiza por la altura de la edificación en metros (no por pisos). Como referencia, una placa de vivienda mide hasta 3,80 m; una de comercio/dotacional hasta 4,20 m.
| Altura de la edificación | Aislamiento posterior mínimo |
|---|---|
| Hasta 12 m | 4 m |
| > 12 y hasta 18 m | 5 m |
| > 18 y hasta 27 m | 6 m |
| > 27 y hasta 36 m | 8 m |
| > 36 y hasta 45 m | 10 m |
| > 45 y hasta 54 m | 12 m |
| > 54 y hasta 66 m | 14 m |
| > 66 y hasta 75 m | 16 m |
| > 75 y hasta 84 m | 18 m |
| > 84 m | 20 m |
Se permiten avances de fachada de hasta 0,50 m (máx. 30% del área de fachada) cuando el aislamiento supera 4,00 m.
Según el perfil de la vía. Altura mínima para iniciar el voladizo: 6 m desde el terreno. En vías con perfil < 6 m no se permite.
| Perfil vial | Voladizo máximo |
|---|---|
| ≤ 10,00 m | 0,60 m |
| > 10,00 a 15,00 m | 0,80 m |
| > 15,00 a 22,00 m | 1,00 m |
| > 22,00 m y vías arterias | 1,50 m |
La placa superior puede sobresalir hasta 1,50 m sobre el terreno. Sótanos y semisótanos no cuentan como piso.
Lado mínimo = 1/3 de la mayor altura que enmarca el patio. En Mejoramiento Integral: mín. 6 m² y lado ≥ 2 m.
| Tipo | Largo | Ancho |
|---|---|---|
| Automóvil | 5,00 m | 2,40 m |
| Persona con discapacidad | 5,00 m | 3,70 m |
| Motocicleta | 2,50 m | 1,00 m |
| Cargue/descargue | 12,50 m | 3,50 m |
El POT 555 pasó de exigir mínimos a fijar máximos de cupos (salvo VIS/VIP).
IO = huella en primer piso ÷ área del predio. IC = área construida total ÷ área del predio.
| Vigencia | Aplica a |
|---|---|
| 36 meses prorrogables | Urbanización, parcelación, construcción obra nueva, intervención del espacio público. |
| 24 meses prorrogables | Construcción en modalidades distintas a obra nueva. |
| 12 meses no prorrogables | Urbanización/parcelación en saneamiento, subdivisión. |
Hay 5 curadurías (No. 1 a 5), todas con competencia sobre toda la ciudad y tarifa única. El solicitante elige libremente. Tiempo de resolución: 45 días hábiles desde la radicación en debida forma.
Formaliza construcciones hechas sin licencia, concluidas al menos 5 años antes. Exige levantamiento arquitectónico, peritaje estructural NSR-10 y declaración juramentada de fecha.
Se calculan con tarifa nacional única en UVT: E = (Cf + Cv × i × j) × m — donde Cf es cargo fijo, Cv cargo variable, i factor de estrato/uso, j factor de área construida y m factor de municipio (Bogotá toma el valor máximo). Cada curaduría publica su tabla y calculadora anual.
Si el predio es Bien de Interés Cultural (BIC) o está en un sector protegido, se requiere autorización de patrimonio antes de la licencia. El PEMP prevalece sobre el POT.
| PEMP | Ámbito | Acto | Cobertura |
|---|---|---|---|
| Centro Histórico | Nacional | Res. 088 de 2021 (mod. 092 de 2023) | ~835 ha (La Candelaria, Santa Fe, Los Mártires); ~2.145 BIC. |
| Teusaquillo | Distrital | Res. 943 de 2023 | 184 ha, 8 barrios. |
| Parque Nacional | Nacional | En formulación | Parque y zona de influencia. |
| Cementerio Central | Nacional | Concepto CNPC 2026 | Conjunto funerario. |
| Nivel | Nombre | Qué permite |
|---|---|---|
| 1 | Conservación Integral | Conserva el inmueble completo. Sin obra nueva ni demolición. |
| 2 | Conservación del Tipo Arquitectónico | Conserva estructura tipológica y fachada; permite adecuación y obra nueva en áreas sin valor. |
| 3 | Conservación Contextual | Permite obra nueva y demolición condicionada manteniendo la coherencia del contexto. |
El marco normativo ya está cubierto. Para que la app responda con exactitud predio por predio hay que integrar la cartografía oficial, donde vive el dato específico de cada lote: